2004年6月，劉先生購買了嶺南路的一套房屋。房產證尚未頒發。一年后，劉先生通過中介將房屋以73萬元價格轉讓給梁女士母女，約定待可辦理產證后，劉先生一周內配合辦理過戶及相關手續。幾天后，梁女士母女依合同支付了房款等費用后，入住了該房。隨著房價進一步攀升，劉先生想毀約。于2005年11月、12月，兩次發函給中介公司，表示之前與梁女士母女簽訂的房屋轉讓合同違反了期房限轉的規定，應予廢止?？吹絼⑾壬幸夥椿?，遲遲不辦產權證，梁女士母女遂向法院提起訴訟，要求劉先生辦理產權交付手續。然而在案件審理中，劉先生又通知梁女士母女，表示為辦理小產證所需，梁女士母女應將維修基金收據、預售合同、購房發票等材料提交劉先生，否則視為自動解除合同。此后，劉先生表示，由于梁女士母女不愿提供材料，致使合同無法進行，所以提出正式解除合同。在審理過程中，為保證梁女士母女的合法權益，通過法院釋明，梁女士母女向法院提出房屋保全申請，法院迅速對系爭房屋采取了保全措施，以避免梁女士母女因劉先生的不誠信行為遭受損失。

　　法院判決：

　　原告繼續履行合同義務，辦出房屋房地產權證，將該房地產權利轉移給梁女士母女。

　　點評：

　　因劉先生轉讓給梁女士母女的房屋，目前開發商已取得房地產權證，所以轉讓行為不違反《城市房地產管理法》的相關規定。鑒于劉先生曾在簽訂房屋買賣合同后，明確表示終止合同。因此，法院判決劉先生應當繼續履行合同義務，辦出房屋房地產權證，將該房地產權利轉移給梁女士母女。

受訴法院經過慎重研究，認為：(1)商品房預售合同糾紛是房地產開發經營方面的一種新類型案件，其訴訟主體，一方應是房地產開發經營企業，即預售方;另一方則是符合購房條件的單位或個人，即預購方。原黃巖市(區、鎮)有關部門不具備房地產開發經營的主體條件，所謂的“113號文件”和“協調會議”，擅自將本案已預售的商品房指定售給陳福增等部分廠長、經理，以及通知停止施工等，純屬憑借行政權力作出的行政行為，其違法性是顯而易見的。按理，被侵權的房地產開發經營企業可以“行政機關侵犯企業經營自主權”為由提起行政訴訟;原告鄭金兵等11人的合法權益因此也受到了直接損害，作為行政行為的利害關系人，也是有權提起行政訴訟的。但他們均未提起行政訴訟，這是他們對行使訴權的選擇。原告鄭金兵等11人最終向法院提起了民事訴訟，是因為他們與被告之間存在有民事法律關系，并可以通過民事訴訟排除行政干擾，這種民事訴訟依法是成立的。本案作為民事訴訟，當然不應將有關行政機關追加為被告。(2)基于同樣的理由，陳福增等部分廠長、經理與房地產開發經營企業沒有商品房預購預售合同關系，他們與本案當事人之間不存在法律意義上的利害關系，因而不具備民事訴訟第三人的主體資格，不應追加其為第三人。受訴法院在查明案情事實的基礎上，向市委寫了《關于要求協調鄭金兵等11人與市房屋開發公司預售商品房糾紛案的請示》，得到了市委的支持，排除了不當行政干預，使被迫停工的商品房得以恢復施工，從而妥善解決本案糾紛。

　　三、關于本案的法律適用問題。1995年1月1日起施行的《中華人民共和國房地產管理法》是人民法院審理房地產案件的法律準繩。但對房地產管理法施行前，因房地產開發經營方面引起的糾紛，在房地產管理法施行前或施行后訴訟到人民法院的，人民法院仍應依據當時的有關法律和政策規定，在查明事實、分清是非的基礎上，從實際情況出發，合情合理地處理。本案爭議的商品房預售合同是在1991年9月簽訂的，合同的基本內容——即預購、預售、收取預付款等是依法成立和有效的。但是，合同中卻沒有約定購房價格、交房時間及違約責任等，合同內容的不完善導致合同履行中的不穩定，潛在的隱患也容易引發糾紛。

　　如何正確地適用法律，妥善處理這種新類型案件，受訴法院主要是掌握了二條：一是遵循最高人民法院提出的審理房地產案件的三個原則，即(1)有利于房地產業健康發展的原則;(2)依法保護合同的原則;(3)公平保護當事人合法權益的原則。二是恰當地適用《中華人民共和國民法通則》的有關條款。例如，關于該商品房預售合同的效力，適用了民法通則第五十七條和第八十五條的規定認定;關于商品房交付時間，合同中沒有約定，適用了民法通則第八十八條第二款第(二)項的規定，認為債權人(預購方)有權要求債務人(預售方)及時交付房屋，“但應當給對方必要的準備時間”。法院根據實際情況，判決“被告于判決發生法律效力之日起一年內交付房屋”，這一判決是正確的，合理合法的。